Vastgoed kopen: privé of zakelijk?

Vastgoed kopen is een grote stap. Dat is nog meer het geval wanneer je twijfelt of je je nieuwe pand nu best privé aankoopt of via je vennootschap. Beide opties hebben voor- en nadelen. Wij zetten ze even op een rijtje, zodat je een goede keuze kan maken.

Als zaakvoerder een woning privé aankopen heeft een aantal belangrijke voordelen: het pand is onmiddellijk van jou en niet van je vennootschap. Je wordt dan ook privé belast, wat voordeliger is dan via je bedrijf. Maar vastgoed verwerven via je vennootschap biedt wel degelijk een aantal interessante opties. We bekijken de beste redenen om een pand zakelijk te kopen en plaatsen daar tegenover de nadelen die je zeker in overweging moet nemen bij je beslissing.

Waarom is vastgoed kopen via een vennootschap interessant?

1. De aankoopkosten en de btw zijn aftrekbaar. Je moet wel kunnen aantonen dat je effectief inkomsten zal halen uit het goed, door het bijvoorbeeld te verhuren of door het in te zetten voor je economische activiteit.
2. Een aangekocht bedrijfspand verhuren wordt lager belast. Privé wordt die verhuur progressief belast als onroerend inkomen, maar via een vennootschap ligt de taxatie van de huurinkomsten merkelijk lager.
3. Aandelen kunnen worden geschonken aan een vlak tarief. (0% bij een familiale onderneming en 3% als het om een schenking in rechte lijn gaat). Dit kan omdat ze roerend zijn. Onroerende goederen daarentegen zijn onderworpen aan veelal hogere progressieve tarieven en dus duurder om te schenken.

Welke nadelen moet je in je achterhoofd houden?

1. Ga je het pand later verkopen? De winst wordt belast in de vennootschap. Privé is de meerwaarde bij verkoop al na vijf jaar vrijgesteld van belastingen.
2. Gebruik je het pand ook als eigen woning? Dat wordt fiscaal gezien als een voordeel van alle aard. Naast privébelastingen, betaal je op je woning dan ook sociale zekerheidsbijdragen.
3. Je kan je privéwoning niet afschermen van schuldeisers. Privé kan dat via een verklaring van onbeslagbaarheid, een vennootschap geniet echter niet van die bescherming.
4. De aankoop van onroerende goederen doet de prijs van de aandelen van de vennootschap stijgen. Dat maakt een latere successieplanning of de verkoop van een pand moeilijker op lange termijn.
5. De reële huurinkomsten van een residentiële woning worden in acht genomen. Privé word je belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen plus 40%, wat meestal lager is dan de reële inkomsten.

Een heleboel ‘nadelen’ dus, die je zeker in overweging moet nemen en kan bespreken met je boekhouder. In elke specifieke situatie kan een voor-of nadeel extra hard of net minder doorwegen. Gelukkig zijn er ook oplossingen die het beste van twee werelden kunnen verenigen.

De gulden middenweg: vruchtgebruik en recht van opstal

Je kan je onroerend goed als ondernemer ‘gesplitst’ aankopen. Als privépersoon verwerf je dan de naakte eigendom van het pand in kwestie, waarbij je de vennootschap een vruchtgebruik toekent voor een periode van maximum 30 jaar.

Op die manier krijgt je bedrijf het gebruiksrecht en kan ook de aankoopprijs worden afgeschreven, waardoor je uiteindelijk geen vennootschapsbelasting betaalt. Na afloop van de periode van 30 jaar wordt u als privépersoon de volle eigenaar van het pand, zonder fiscaal nadeel. Daarbij komt ook nog dat je je vastgoed belastingvrij kan verkopen.

Bij recht van opstal koop je privé een stuk grond en geef je je vennootschap het recht om op die grond te bouwen. Bij afloop van dat recht, word je als privépersoon eigenaar van dat gebouw.

Let op! Hoewel dit absoluut interessante pistes zijn om vastgoed kopen te optimaliseren tussen jouw privé en je vennootschap, moet je steeds opletten voor de vele regels en aandachtspunten die hierbij gepaard gaan. Praat daarom altijd uitgebreid met je boekhouder of vraag ons om advies. We helpen je graag verder!